Réforme du statut de la copropriété des immeubles bâtis (Loi n° 1.531 du 29 juillet 2022)
Monaco • Immobilier • Copropriété
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La Loi n° 1.531 du 29 juillet 2022 modifiant les dispositions de la Loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, modifiée (JDM n° 8603 du 12 août 2022) est issue du projet de loi n° 1058 qui avait été déposé et renvoyé à la Commission du Logement en Séance Publique du Conseil National le 30 juin 2022.
Les modifications de la Loi n°1.329 du 8 janvier 2007 (déjà modifiée à trois reprises [1]) visent à moderniser le statut de la copropriété des immeubles bâtis afin de répondre aux difficultés pratiques rencontrées en matière d’organisation et d’administration.
Le statut général de la copropriété est actualisé pour améliorer la gouvernance et faciliter le processus décisionnel en assemblée générale, avec des dérogations applicables aux petites copropriétés ne comportant pas plus de dix lots, et aux « copropriétés à deux ».
Le régime remodelé reste fondé sur les grands principes issus du droit des biens, du droit des personnes et du droit des obligations, avec en fil conducteur la recherche de l’équilibre entre le respect des droits individuels des copropriétaires et la facilitation de la gestion collective de l’immeuble.
Principales modifications apportées à la Loi n° 1.329 par la Loi n° 1.531 du 29 juillet 2022 :
1/ Organisation de la copropriété :
♦ Distinction explicite des parties communes générales (propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires), spéciales (propriété indivise de certains copropriétaires), et à jouissance privative (sur laquelle un copropriétaire bénéficie d’une jouissance exclusive).
Les parties communes spéciales et à jouissance privative ne peuvent exister que si le règlement de copropriété le prévoit.
A défaut de précision dans le règlement de copropriété des charges que le titulaire du droit de jouissance privatif devrait supporter, le cas échéant, ces charges seraient réparties entre tous les copropriétaires alors même qu’ils n’ont pas la jouissance de cette partie commune.
♦ Adjonction concernant les droits accessoires aux parties communes.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont nouvellement réputés droit accessoire aux parties communes le droit de surélever un bâtiment comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives, et le droit de construire afférent aux parties communes (le reste inchangé).
♦ Consécration légale du principe qu’aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot de copropriété (à chaque lot est attaché une quote-part des droits de copropriété).
Une servitude ne peut s’établir qu’entre deux fonds distincts, à savoir le fonds dit servant et le fonds dit dominant qui appartiennent à deux propriétaires distincts.
Or le propriétaire d’un lot est également propriétaire indivis des parties communes. La réunion du fonds servant et du fonds dominant en une main fait obstacle à la constitution d’une servitude.
♦ Définition des modalités d’acquisition ou d’aliénation des parties communes, ou de constitution de droits réels immobiliers par le syndicat.
Le syndic de copropriété (le représentant légal du syndicat) a la compétence de signer, au nom du syndicat, les actes d’acquisition ou d’aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières (qui auront été décidés par l’assemblée générale, dans le respect des règles de vote prévues par la Loi n° 1.329 modifiée).
♦ Instauration d’une dérogation concernant certains frais afin qu’ils soient imputés au seul copropriétaire concerné, à savoir :
— Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
— Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
♦ Obligation de chaque copropriétaire (qu’il soit, ou non, occupant[2]) et de chaque syndicat de copropriétaires de s’assurer contre les risques de responsabilité civile auprès d’une compagnie d’assurance agréée dans la Principauté de Monaco.
2/ Administration de la copropriété :
♦ Obligation de joindre au convocation des assemblées générales les devis relatifs aux travaux et aux dépenses dès lors qu’ils dépassent un certain montant fixé par arrêté ministériel, dans un souci de parfaite information des copropriétaires.
Dans une logique d’allègement des formalités administratives (éviter le recours aux photocopies), les devis et les documents relatifs aux comptes peuvent être communiqués aux copropriétaires par le biais d’un accès en ligne sécurisé (Cloud), sauf décision contraire de l’assemblée générale qui peut s’opposer à cette dématérialisation (tous les syndics ne disposant pas d’un Cloud).
Pour éviter tout risque de contentieux pour vice de forme, il a été précisé que la communication des documents dématérialisés se fait par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 25-1 qui prévoit que « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la présente loi sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal ».
Malgré tout, les copropriétaires qui en font la demande expresse, peuvent obtenir une copie des documents. Le cas échéant, les frais de reproduction et d’envoi des documents sont imputés sur les frais généraux du syndicat des copropriétaires.
♦ Instauration d’un délai butoir de notification par les copropriétaires ou le conseil syndical au syndic des questions en vue de leur inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, à savoir au maximum dix jours avant l’envoi de la convocation à ladite assemblée. Comme autre condition, les questions doivent avoir été reçues par le syndic avant l’envoi de la convocation.
Concrètement, le principe général est qu’un copropriétaire ou le conseil syndical peut, à tout moment, notifier au syndic les questions dont il demande l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
Pour pouvoir être inscrites à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, les questions doivent avoir été notifiées dix jours au moins avant l’envoi de la convocation par le syndic, et reçues par le syndic avant l’envoi de ladite convocation. Cette dernière précision tient compte du fait que des questions adressées depuis l’étranger pourraient être reçues, malgré le respect du délai de notification de dix jours, postérieurement à l’envoi de la convocation.
Les questions notifiées ou reçues en méconnaissance de ces délais, sont reportées à l’assemblée générale suivante.
♦ Fonctionnement de l’assemblée générale:
— Lorsque le syndicat comprend cinq copropriétaires au plus, la tenue d’une assemblée générale sans assesseur est désormais possible dans l’hypothèse où un seul copropriétaire serait présent. Ce dernier est dans ce cas désigné président de séance. Cette disposition dans le cadre des petites copropriétés a pour but de ne pas bloquer le vote de certaines décisions pouvant s’avérer indispensables pour le bon fonctionnement de la copropriété, telles que les travaux d’entretien ou les charges courantes par exemple.
— Précision des modalités de désignation du président et de l’assesseur de l’assemblée générale, à savoir à la majorité de l’article 14 de la loi n° 1.329 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à l’exclusion des voix des abstentionnistes), au moyen d’un vote distinct. La mention de cette élection doit figurer sur le procès-verbal sous peine de nullité.
— Le secrétaire assure la tenue de l’assemblée générale.
— Diminution de la majorité (deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, au lieu de l’unanimité) pour l’adoption des décisions relatives aux travaux de surélévation, d’affouillement ou de construction en vue de créer de nouveaux locaux privatifs dans le cas où lesdits travaux ne sont pas réalisés par les soins du syndicat mais initiés par l’un des copropriétaires sur un lot privatif. Le vote à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, est ainsi circonscrit aux décisions relatives aux travaux de surélévation, d’affouillement ou de construction en vue de créer de nouveaux locaux privatifs réalisés par les soins du syndicat.
— Dans un souci de meilleure gestion, réduction du délai d’envoi du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic à 1 mois (deux mois auparavant) à partir de la tenue de l’assemblée générale.
Erratum à l’article 14 de la loi n° 1.531 du 29 juillet 2022 modifiant l’article 19 de la Loi n° 1.329 (JDM n° 8610 du 30 septembre 2022). Rectification d’une erreur rédactionnelle quant au délai applicable pour contester les décisions de l’assemblée générale. Bien que cela ne ressortait pas des travaux préparatoires, d’après la rédaction initiale de l’article 14 de la Loi n° 1.531 du 29 juillet 2022, son libellé initial conduisait à réduire le délai de deux mois pour contester les décisions de l’assemblée générale à un mois. L’Erratum rétablit que “Les actions qui ont pour objet de contester les décisions de l’assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites devant le tribunal de première instance par les copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est valablement faite, à la diligence du syndic. “
♦ En cas d’empêchement ou de défaillance avérée du syndic qui mettrait en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, nouveau régime dérogatoire pour les petites copropriétés ne comportant pas plus de dix lots : chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu’elle désigne un nouveau syndic ou qu’elle prenne les décisions nécessaires.
♦ Extension des missions du syndic. Le syndic doit désormais établir et tenir à jour une documentation de l’immeuble, dont le contenu est défini par arrêté ministériel. Les copies et extraits des pièces ne sont délivrées qu’aux seuls copropriétaires qui en font la demande expresse, et à leurs frais, ce afin de limiter les demandes injustifiées.
Le syndic professionnel a par ailleurs la faculté de proposer un accès en ligne dans un espace sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, ainsi qu’aux documents dématérialisés faisant
l’objet ou ayant fait l’objet d’une délibération de l’assemblée générale, sauf décision contraire de l’assemblée générale. La liste minimale de ces documents est précisée par arrêté ministériel.
♦ Précision que les décisions du conseil syndical, s’il en est constitué un (dont le rôle est d’assister le syndic et de contrôler sa gestion), sont prises à la majorité des voix des copropriétaires le composant. En cas d’égalité, la voix du Président est prépondérante.
3/ Nouvelles dispositions particulières aux petites copropriétés composées de deux copropriétaires.
Il est dérogé à certaines règles du statut commun de la copropriété, inadaptées aux « copropriétés à deux », ou trop rigides, en assurant l’équilibre entre remédier aux blocages et préserver les droits du copropriétaire minoritaire pour les décisions les plus importantes.
♦ Dérogation partielle à la règle de la réduction de voix du copropriétaire majoritaire (lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires) : les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées de copropriétaires présents ou représentés, ainsi que la désignation du syndic, peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.
♦ En l’absence de syndic professionnel, possibilité pour les deux copropriétaires composant le syndicat de se réunir sans convocation préalable pour prendre toutes décisions, y compris celles relevant de l’unanimité.
[1] Précédentes modifications de la Loi n° 1.329, par : la Loi n° 1.369 du 20 mai 2010 (art. 28, allongement du délai pendant lequel les copropriétés créées antérieurement à la Loi n° 1.329 étaient tenues de se mettre en conformité, à 5 ans) ; la Loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 (art. 3, 6, 8, 9, 11, 11-1, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 25-1, 28 pour résoudre, dans le respect du droit de propriété, les difficultés d’application de la loi n° 1.329) ; la Loi n° 1.481 du 17 décembre 2019 relative aux contrats civils de solidarité (art. 13 et 22, ajout du partenaire d’un contrat de vie commune et du cohabitant d’un contrat de cohabitation). Voir en complément notre publication > La conclusion d’un contrat de vie commune (CVC) désormais possible à Monaco : mode d’emploi
[2] La souscription de l’assurance responsabilité civile par le propriétaire non occupant est un vœu de la section « Urbanisme et Prospective » du Conseil Economique et Social (assemblée plénière du 13 juin 2018).