Diritto immobiliare et dell’edilizia

Lo studio legale GIACCARDI & BREZZO Avocats interviene lungo tutta la durata delle operazioni di edilizia e durante le diverse fasi della vita di un immobile, in particolare :

• Impostazione del progetto e finanziamento

• Attuazione di contratti relativi all’edificazione dell’edificio

• Assistenza per il trattamento delle difficoltà incontrate durante l’edificazione

• Consulenza e risoluzione delle controversie relative al condominio

• Consulenza e risoluzione delle controversie relative ai contratti di locazione, inclusi i contratti di locazione ad uso ufficio e locazioni commerciali

• Assistenza durante le perizie giudiziarie

• Contenzioso in materia di responsabilità dinanzi ai tribunali giudiziari e amministrativi

• Contenzioso edilizio

Diritto immobiliare e dell’edilizia monegasco

Il settore immobiliare occupa un posto particolarmente importante nel Principato dal momento che i beni immobili sono molto ricercati. L’attrattiva di Monaco e le sue ridotte dimensioni sono due fattori che influenzano il mercato immobiliare.

Le operazioni immobiliari sono numerose e le operazioni di edificazione in costante sviluppo, tra cui l’estensione in mare, progetto di urbanizzazione di 6 ettari in corso di realizzazione.

Queste operazioni, a causa delle ridotte dimensioni del territorio e dei vincoli geologici specifici, sono altamente tecniche. In questo contesto, una buona conoscenza dei vincoli normativi e delle difficoltà geotecniche è essenziale.

Non si devono inoltre trascurare le prescrizioni del Codice ambientale introdotto dalla legge n. 1.456 del 12 dicembre 2017, ad esempio in relazione alla dichiarazione o domanda di autorizzazione edilizia, rendimento energetico degli edifici.

Inoltre, la legge n. 1.446 del 12 giugno 2017 sulla conservazione del patrimonio nazionale ha modificato l’Ordinanza-Legge n. 674 del 3 novembre 1959 sull’urbanistica, la costruzione e la rete stradale. In caso di demolizione di importanti elementi di costruzione e di notevole alterazione di elementi paesaggistici (insalubrità, gravi disordini o sinistri, operazione di sviluppo nel perimetro del quale l’edificio appare), il proprietario potrebbe essere costretto a ricostruire.

Si prevede di regolare autonomamente la professione di commerciante immobiliare (disegno di legge parlamentare n. 252 adottato il 10 maggio 2021, in attesa di essere trasformato in un disegno di legge del governo).

Per quanto riguarda il settore della locazione, a differenza della Francia, le leggi applicabili in questa materia sono molto meno numerose. È quindi consentita una grande libertà contrattuale, in linea di principio, per i cosiddetti beni appartenenti al settore « libero ».

Alcuni vincoli sono invece imposti ai proprietari immobiliari del settore « protetto ». Si tratta di appartamenti situati in edifici costruiti prima del 1 settembre 1947 che sono disciplinati dalla legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000 (modificata dalla legge n. 1.291 del 21 dicembre 2004) e per i quali il margine di manovra contrattuale è notevolmente ridotto.

Quest’ultima è stata recentemente riformata dalla legge n. 1.508 del 2 agosto 2021 sulla conservazione e la ricostruzione dei locali residenziali (classifiche di priorità, assegnazione parziale dei locali per l’attività professionale o commerciale ora possibile, procedura di rialloggio dell’inquilino sfrattato in seguito alla completa demolizione dei locali residenziali, meccanismi legali per garantire la conservazione e la ricostruzione degli appartamenti nel settore protetto), così come dalla legge n. 1. 507 del 5 luglio 2021 sulla creazione dell’indennità di compensazione dell’affitto (compensazione per i proprietari per gli effetti del regime di controllo dell’affitto al fine di ottenere un reddito più equo).

Inoltre, la legge n. 1.490 del 23 giugno 2020 ha rivisto il regime di domiciliazione di un’attività professionale in un locale residenziale di proprietà dello Stato.

La locazione ad uso ufficio creata dalla legge n. 1.433 dell’8 novembre 2016, che riguarda la locazione di locali per l’esercizio di un’attività intellettuale e amministrativa, è una specificità di Monaco. Il suo regime è autonomo rispetto alle altre locazioni monegasche (contratti di locazione commerciale, industriale o artigianale, locazioni di alloggi del settore « protetto » o di altre abitazioni disciplinate dal diritto comune).