Droit immobilier et de la construction

GIACCARDI & BREZZO Avocats intervient tout au long des opérations de construction et au cours des différentes phases de la vie d’un bien immobilier, en particulier  :

• Montage du projet et financement

• Mise en place des contrats relatifs à la réalisation de l’immeuble

• Assistance concernant le traitement des difficultés survenues en cours de chantier

• Conseil et règlement des litiges relatifs à la copropriété

• Conseil et règlement des litiges relatifs aux baux, y compris les statuts particuliers des baux à usage de bureaux et des baux commerciaux

• Suivi des expertises judiciaires

• Contentieux en responsabilité devant les juridictions judiciaires et administratives

• Contentieux de la construction

Le droit immobilier et de la construction monégasque :

Le secteur de l’immobilier occupe une place particulièrement importante en Principauté et les biens immobiliers sont très recherchés. L’attractivité de Monaco et sa superficie restreinte sont deux facteurs qui influent sur le marché immobilier.

Les opérations immobilières sont nombreuses et les opérations de construction en constant développement, y compris l’extension en mer, projet d’urbanisation de 6 hectares en cours de réalisation.

Ces opérations, du fait de l’exiguïté du territoire et des contraintes géologiques spécifiques présentent une grande technicité. Dans ce contexte, une bonne connaissance des contraintes réglementaires et des difficultés géotechniques est indispensable.

Ne doivent pas non plus être négligées les prescriptions du Code de l’environnement créé par la Loi n° 1.456 du 12 décembre 2017, ainsi par exemple en matière de déclaration ou de demande d’autorisation d’urbanisme, de performance énergétique des bâtiments.

Par ailleurs, la Loi n° 1.446 du 12 juin 2017 relative à la préservation du patrimoine national a modifié l’Ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959 concernant l’urbanisme, la construction et la voirie. En cas de démolition d’éléments bâtis remarquables et d’altération d’éléments de paysage remarquables (insalubrité, grave désordre ou sinistre, opération d’aménagement dans le périmètre de laquelle figure l’immeuble), le propriétaire peut se voir imposer la reconstruction.

Il est projeté de réglementer de manière autonome la profession de marchand de biens (proposition de loi parlementaire n° 252 adoptée le 10 mai 2021, en attente de transformation en projet de loi gouvernemental).

S’agissant du secteur locatif, contrairement à la France, les lois ayant vocation à s’appliquer en la matière sont beaucoup moins nombreuses. Une grande liberté contractuelle est donc permise, en principe, pour les biens dits du secteur libre.

En revanche, certaines contraintes s’imposent aux propriétaires de biens immobiliers du secteur protégé. Il s’agit d’appartements situés dans des immeubles construits avant le 1^er septembre 1947 qui sont régis par la Loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 (modifiée par la Loi n° 1.291 du 21 décembre 2004) et pour lesquels la marge de manœuvre contractuelle est considérablement réduite.

Cette dernière a été dernièrement réformée par la Loi n° 1.508 du 2 août 2021 relative à la sauvegarde et à la reconstruction des locaux à usage d’habitation (rangs de priorité, affectation partielle des locaux à l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale désormais possible, procédure de relogement du locataire évincé à la suite de la démolition intégrale du local d’habitation, mécanismes juridiques permettant d’assurer la sauvegarde et la reconstruction des appartements du secteur protégé), ainsi que par la Loi n° 1.507 du 5 juillet 2021 portant création de l’allocation compensatoire de loyer (compensation pour les propriétaires des effets du régime d’encadrement des loyers afin d’en tirer de plus justes revenus).    

Par ailleurs, la Loi n° 1.490 du 23 juin 2020 a révisé le régime de la domiciliation d’une activité professionnelle dans un local à usage d’habitation dont l’État est propriétaire.

Le bail à usage de bureau créé par la Loi n° 1.433 du 8 novembre 2016, qui vise la location de locaux affectés à l’exercice d’une activité intellectuelle et administrative, est une spécificité monégasque. Son régime est autonome par rapport aux autres baux monégasques (bail commercial, industriel ou artisanal, bail locatif pour les habitations du secteur protégé ou pour les autres habitations relevant du droit commun).